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近期有一個(gè)大事，我國(guó)建設(shè)稅和契稅立法了!特別是契稅，引起了房地產(chǎn)業(yè)的廣泛關(guān)注，那么契稅法的變化有哪些?跟著小編一起來了解學(xué)習(xí)一下吧!或許會(huì)對(duì)您的工作和學(xué)習(xí)帶來一些幫助和發(fā)現(xiàn)!

近期有一個(gè)大事，我國(guó)建設(shè)稅和契稅立法了!特別是契稅，引起了房地產(chǎn)業(yè)的廣泛關(guān)注，那么契稅法的變化有哪些?跟著小編一起來了解學(xué)習(xí)一下吧!或許會(huì)對(duì)您的工作和學(xué)習(xí)帶來一些幫助和發(fā)現(xiàn)!

第一個(gè)問題，稅率問題

《契稅法》第三條 契稅稅率為百分之三至百分之五。

現(xiàn)行《契稅暫行條例》第三條　契稅稅率為3-5%。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕23號(hào))一、關(guān)于契稅政策

(一)對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

(二)對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本項(xiàng)優(yōu)惠政策)

【分析】現(xiàn)行《契稅暫行條例》與《契稅法》規(guī)定的契稅稅率均為“3%至5%”，只是表述形式略有差異。都規(guī)定了省、自治區(qū)、直轄市有權(quán)在上述稅率幅度內(nèi)具體確定適用稅率，只是《契稅法》對(duì)具體稅率的確定權(quán)限規(guī)定了更高的層次。至于現(xiàn)在對(duì)于個(gè)人購買住房所適用的不同契稅優(yōu)惠稅率，是財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2016年2月17日發(fā)布的財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文件所規(guī)定的相關(guān)政策。筆者注意到，財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文件是根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)部署制定的;而將于2021年9月1日開始施行的《契稅法》第六條第二款也規(guī)定“國(guó)務(wù)院對(duì)居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案”。因此，對(duì)于個(gè)人購買住房的契稅稅率，大可不必過慮!“桃花依舊笑春風(fēng)”是大概率事件。

第二個(gè)問題，特定免稅規(guī)定

《契稅法》第六條增加規(guī)定：婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

【分析】對(duì)于這個(gè)“增加”是單純比較現(xiàn)行《契稅暫行條例》而言的“增加”。

實(shí)際上，早在六年前，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》(財(cái)稅〔2014〕4號(hào))就已經(jīng)規(guī)定：在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

對(duì)于法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬免稅的問題，十六年前的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2004〕1036號(hào))也已明確規(guī)定：一、對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。二、按照《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

第三個(gè)問題，已繳稅款退稅

《契稅法》第十二條“增設(shè)”規(guī)定，納稅人納稅義務(wù)發(fā)生后、辦理權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同出現(xiàn)不生效、無效、被撤銷、被解除的情形的，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的稅款。

【分析】同樣，單純與現(xiàn)行《契稅暫行條例》比較，這條是“新增”的規(guī)定，實(shí)際上，現(xiàn)行政策也早已如此?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2008〕438號(hào))明確：按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對(duì)經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，已納契稅款應(yīng)予退還。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知》(財(cái)稅〔2011〕32號(hào))規(guī)定對(duì)已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅;在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

第四個(gè)問題，計(jì)稅依據(jù)及成交價(jià)格

《契稅法》第四條 契稅的計(jì)稅依據(jù)：

(一)土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款;

《契稅暫行條例》第四條

契稅的計(jì)稅依據(jù)：(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格;

《契稅暫行條例細(xì)則》第九條 條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

【分析】將《契稅法》該條關(guān)于“計(jì)稅依據(jù)”的規(guī)定與現(xiàn)行《契稅暫行條例》和《契稅暫行條例細(xì)則》關(guān)于“計(jì)稅依據(jù)”以及“成交價(jià)格”的規(guī)定相比較，不難發(fā)現(xiàn)，兩者基本相同，有所改變的僅是《契稅法》對(duì)于成交價(jià)格所包括的范圍，在表述上去掉了《契稅暫行條例細(xì)則》中成交價(jià)格范圍說表述的“無形資產(chǎn)”，但這并不表示有什么實(shí)質(zhì)改變，無形資產(chǎn)完全可以被“其他經(jīng)濟(jì)利益”所包含。至于《契稅法》該條款中加上了“對(duì)應(yīng)的價(jià)款”，這只是更為準(zhǔn)確的表述而已，使“價(jià)款”與“價(jià)格”更為精準(zhǔn)對(duì)接。

而需要關(guān)注的是：

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個(gè)問題的批復(fù)》(財(cái)稅字〔1998〕096號(hào))......土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財(cái)稅〔2004〕134號(hào))

一、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。(一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。(二)以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

二、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2009〕603號(hào))：對(duì)通過“招、拍、掛”程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。

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