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房地產(chǎn)營(yíng)改增:三大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)如何化解，隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步改革。一旦房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，房地產(chǎn)稅負(fù)將會(huì)逐步加劇、企業(yè)的賬務(wù)處理難度也會(huì)大幅度提高。所以正確應(yīng)對(duì)營(yíng)改增帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，盡快制定應(yīng)對(duì)策略，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重大意義。

房地產(chǎn)營(yíng)改增:三大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)如何化解，隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步改革。一旦房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，房地產(chǎn)稅負(fù)將會(huì)逐步加劇、企業(yè)的賬務(wù)處理難度也會(huì)大幅度提高。所以正確應(yīng)對(duì)營(yíng)改增帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，盡快制定應(yīng)對(duì)策略，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重大意義。

一、全面做好“營(yíng)改增”財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備工作

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理提出了新要求，企業(yè)財(cái)務(wù)人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業(yè)務(wù)的處理和稅務(wù)核算的轉(zhuǎn)化等難題。為了有效應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的難題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分學(xué)習(xí)相關(guān)政策，做好“營(yíng)改增”財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備工作

1、調(diào)整會(huì)計(jì)賬戶的設(shè)置

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”“未交增值稅”等明細(xì)科目，輔導(dǎo)期管理的應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下增設(shè)“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”明細(xì)科目。在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬中，借方應(yīng)設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”等專欄，貸方應(yīng)設(shè)置“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄.

“進(jìn)項(xiàng)稅額”專欄，記錄企業(yè)購(gòu)入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)而支付的、準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購(gòu)入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，用藍(lán)字登記。

2、正確進(jìn)行會(huì)計(jì)處理

第一，取得過(guò)渡性財(cái)政扶持資金的會(huì)計(jì)處理。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”轉(zhuǎn)換期間因?qū)嶋H稅負(fù)增加的，將有可能向財(cái)稅部門(mén)申請(qǐng)取得財(cái)政扶持資金，期末有確鑿證據(jù)表明企業(yè)能夠符合財(cái)政扶持政策規(guī)定的相關(guān)條件且預(yù)計(jì)能夠收到財(cái)政扶持資金時(shí)，按應(yīng)收的金額確認(rèn)營(yíng)業(yè)外收入

增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用抵減增值稅額的會(huì)計(jì)處理。

按稅法有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用以及繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi)允許在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減的，應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目下增設(shè)“減免稅款”專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額。

3、完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)、稅務(wù)控制制度

良好的企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)控制制度是控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一。尤其在“營(yíng)改增”后，賬務(wù)處理復(fù)雜化、增值稅專用發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)凸顯，企業(yè)更應(yīng)該注意以下財(cái)稅內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行:

第一，采購(gòu)環(huán)節(jié)盡可能取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票后支付款項(xiàng)。“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)的大小很大程度上是由其進(jìn)項(xiàng)稅額決定的，企業(yè)在采購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)及時(shí)取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，否則，在支付款項(xiàng)后，可能由于市場(chǎng)或物品原因發(fā)生糾紛，無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，不能進(jìn)行抵扣

第二，采購(gòu)貨物以及向服務(wù)方付款應(yīng)通過(guò)開(kāi)戶銀行等途徑。

許多中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，服務(wù)方中涉及大量的個(gè)體戶、自然人等情形，不乏有使用現(xiàn)金、單位小金庫(kù)等方式付款的行為，此種行為不僅違反財(cái)務(wù)管理制度，還會(huì)涉嫌偷逃稅嫌疑，應(yīng)通過(guò)開(kāi)戶銀行支付相關(guān)款項(xiàng)。

第三，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是成本產(chǎn)生的過(guò)程，尤其應(yīng)加強(qiáng)各項(xiàng)成本發(fā)生憑據(jù)的管理，因?yàn)橄嚓P(guān)憑證不僅是企業(yè)賬務(wù)處理的依據(jù)，還是企業(yè)所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據(jù)。

第四，關(guān)注銷售合同涉稅條款的擬定。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中，常常會(huì)使用各種促銷手段，商業(yè)折扣還是現(xiàn)金折扣，財(cái)稅處理有差異，需要在銷售合同中予以明確;同時(shí)，不同的付款方式也會(huì)影響納稅義務(wù)的產(chǎn)生，企業(yè)在銷售過(guò)程中應(yīng)該有專業(yè)稅務(wù)人士的指導(dǎo)。

第五，按時(shí)進(jìn)行納稅申報(bào)，依法提交、留存各項(xiàng)財(cái)務(wù)、稅務(wù)材料?！盃I(yíng)改增”后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)由地稅變?yōu)閲?guó)稅，同時(shí)，納稅申報(bào)時(shí)間、提交的材料也會(huì)發(fā)生一定的變化，企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家法律、政策要求提交、留存各項(xiàng)企業(yè)資料。

二、全面提升增值稅專用發(fā)票管理水平

>“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)需使用增值稅發(fā)票，由于增值稅發(fā)票歷來(lái)是發(fā)票管理的重點(diǎn)對(duì)象，并且也是發(fā)生經(jīng)濟(jì)違法案件較多的票種之一，因此，“營(yíng)改增”的試行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理的要求也大大提高。

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